Mittwoch, 20. April 2016

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan sagt mehr als tausend Worte:
Was man beispielsweise aus einem Bebauungsplan herauslesen kann:
  • Anzahl der zulässigen Vollgeschosse: Wenn die Anzahl der Vollgeschosse mit 1 angegeben ist, bedeutet das nicht unbedingt, dass nur eingeschossig gebaut werden darf. Was als Vollgeschoss gilt, ist in der Regel in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt, in unserem Fall war das die Hessische Bauordnung (HBO) 
  • Grundflächenzahl (GRZ): Anteil der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf (Details s.  Baunutzungsverordnung § 19)
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Anteil aller Vollgeschossflächen an der Grundstücksfläche (Details s. Baunutzungsverordnung § 20)
  • Dachform, z.B. SD wie Satteldach
  • zulässige Dachneigung, z.B. 35° - 40°
  • Zulässigkeit von Gauben (Form, Abmessungen, Höhe, Abstände)
  • max. Firsthöhe und Giebelbreite, Traufhöhe
  • Höhenlage (max. Niveau des Erdgeschosses des Hauses)
  • vorgegebene Firstrichtung (i.d.R durch Pfeile dargestellt, wird oft viel zu spät entdeckt und kann die Planung ganz schön einschränken)
  • Baufenster: das ist die Fläche auf Eurem Grundstück, die überbaut werden darf
  • Mindestabstände: oft legen die Bebauungspläne fest, wieweit das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt sein muss (z. B. mind. 3m), wobei oft Sonderregeln für „untergeordnete Bauteile“ gelten, die im Bebauungsplan nicht immer vollständig geregelt sind, z.B. Mindestabstände für Außengeräte von Wärmepumpen.
  • Grenzbebauung für die Garage: Der Bebauungsplan gibt auch Auskunft über die zulässige oder ggf. auch vorgeschriebene Lage von Garagen, ob z. B. eine Grenzbebauung zulässig oder sogar vorgeschrieben ist,
  • wie viel Stellplätze, welcher Mindestabstand zur Straße einzuhalten ist und Auflagen für das Versickern von Regenwasser (z.B. sog. Schotterrasen, Rasengittersteine, Sickerplaster).
  • In der Regel sind auch Vorgaben gemacht zu Details wie Farbe der Dachziegel, Bepflanzung des Grundstücks, Einfriedungen (Zäune und Hecken) u.v.m
 
Für Laien ist ein Bebauungsplan nicht immer leicht zu lesen und erst recht nicht zu verstehen. Hinter mancher Formulierung versteckt sich mitunter auch ein Öffner für kreative Lösungen. Für uns war es daher am Anfang sehr wichtig, dass ein Architekt – vorzugsweise aus der Stadt/Region mit Kontakten zum Bauamt – auslotet, was im Rahmen des bestehenden Bebauungsplanes überhaupt möglich ist. Ohne dies zu wissen, erweist sich manche Planung als reines Luftschloss. Natürlich gibt es grundsätzlich die Möglichkeit, eine Abweichung vom Bebauungsplan zu beantragen. Die Bearbeitung eines solchen Bauantrages kann jedoch schnell 3 Monate dauern. Und der Erfolg stellt sich auch nicht immer ein!
Wenn alle Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten werden, kann der Prozess durch Einreichung einer sog. Bauanzeige deutlich beschleunigt werden (ca. 4 Wochen) und es fallen darüber hinaus deutlich geringere Kosten an (ca. 100 €). Unter welchen Bedingungen dies möglich ist, und was die Vor- und Nachteile einer solchen Vorgehensweise sind, sollte Euch am besten Euer Architekt erläutern. Denn es gibt hier z. T. große Unterschiede von Bundesland zu Bundesland.

 

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